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【要チェック!】民泊の現状と「新法」について徹底解説!

2016.11.21

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今や主婦から会社員まで、様々な人が民泊ビジネスを行っています。。
東京オリンピックも追い風となり、民泊ビジネスを副業として始める人も増えてきました。
「少額資金で始められる」「利益率が極めて高い」等、民泊ビジネスに関わるキャッチコピーを見たことがありませんか?
特に持家とは別に物件を借りて民泊を行う「転貸型民泊」は良い部屋が確保できたら、
後は民泊代行業者に頼めば不労所得収入が期待できるという魅力的なイメージもあるのではないでしょうか?
しかしちょっと待ってください。
現状の民泊ビジネスは非常に厳しい状況になってきました。
しかもほとんどの巷の民泊ビジネスは違法民泊です。

この記事では今の民泊の現状と民泊ブームに伴いまもなく誕生しつつある「新法」について解説していきます。

民泊ビジネスは今や過当競争

巷には「民泊で儲かった!」という話があふれていますが、民泊で儲かったのは日本に民泊ブームが来る前に参入したアーリーアダプター達だけといって良いでしょう。
ひと昔まえは民泊ホストが入れ食い状態でなく、認知度も低かった日本で民泊をオープンさせたら、すぐに外国人観光客の予約が入る状況でした。

そして「民泊は儲かる!」と話題になったら新規参入者が一気に増加。
あっという間に値下げ合戦です。
またこの民泊ブームに国や行政も対策を迫られました。それが昨今話題の「新法民泊」です。(後述)

そもそも旅館業法や民泊特区の許可を得ていない民泊は違法状態です。

ですから、適法に事業を行っていなかった人は規制強化に伴って排除されつつあります。転貸型を中心に先行投資をした人は、判断を誤ったともいえるでしょう。

毎月支払う家賃に対して利益を勘案して設定していた民泊価格を下げざるえなくなってしまったら、家賃や水道光熱費用を払うので利益はとんとんか、もしくはマイナスになってしまうでしょう。
また借りている部屋の周辺で格安の民泊所がオープンすれば、当初見込んでいた部屋の回転率は大幅に裏切られ、1か月予約が入らないという事態も発生します。
しかもそれが「違法民泊」であれば撤退せざるえません。
また最近はちょっと部屋をこぎれいにしただけでは予約が入らなくなってきました。
最近はプロのインテリアコーディネーターが仕上げたようなモデルルームのような部屋が求められています。
おそらくこれも民泊の初期費用高くする原因となっているでしょう。

【民泊ビジネスの現状その1】撤退の代償

借りていた部屋で民泊を行ってみたものの、過当競争に巻き込まれてしまったら、キズが深くなる前に潔く撤退したほうがよいでしょう。
また違法民泊だった場合も速やかに撤退を求められます。
そこで民泊ビジネスの大きな代償というべきものが「撤退」。
初期投資で揃えた家電や家具はおおよそ50万円、その大物家具や家電を撤収するのにもかなり費用がかかります。
また借りた部屋の現状回復工事も必要になる場合もあるかもしれません。
初期投資で揃えた家電や家具はオークションなどで売却か、もしくはリサイクルショップに売却しなければならなくなります。
リサイクルショップに売却する際は運搬などが一度に済みますので、手間はかかりませんがその分二束三文にしかならない可能性が高いです。。
反対にオークションで売却する歳は、リサイクルショップに売却するよりも高く売れる可能性がありますが、家電や家具を売れるまで保有していなければなないこと、
また運搬作業など手間が多くかかります。

【民泊ビジネスの現状その2】旅館業許可のない民泊は違法。さらに管理組合とのトラブルが多発

旅館業法に基づいて許可を得ていない、もしくは特区民泊外の民泊は「違法民泊」です。昨今はその風当りがさらに強くなってきました。
またマンションの管理組合から「民泊禁止」のおふれが出たというケースもよく聞きます。
合法的な民泊を行っていたとしても、近隣住民とのゴミ出しのトラブルや騒音のトラブルを起こしてしまうとマンションの管理組合とのいざこざに発展し、
最終的に撤退せざるえなくなるケースもあるのです。そうなった場合の上記に記した撤退という代償を払わなければなりません。

民泊のための新しい法律「新法民泊」とは?

では正々堂々と民泊ビジネスを行う方法はないのでしょうか?
そこで昨今の民泊ブームで2017年の通常国会に提出が予定されているのが「新法民泊」です。
この法案が通れば将来、合法的に民泊が可能になります。
これはこれまで旅館業法にあてはまらなかった「既存の住宅を活用した宿泊施設の提供」が民泊新法の対象となります。
住宅を宿泊施設として貸し出すことが出来るので、手軽に民泊を始められます。なので住宅専用地域での営業も可能です。
旅館業のような「許可制」ではなく「届け出制」なので手続きや負担も少ないので、現状の民泊にもっとも近いものです。
ただしこの法案の条件で重要なポイントが営業日数の制限です。新法民泊では営業日数の上限が年間180日未満となります。(※詳しくはご自身で法律の内容をご確認ください。)
おおよそ6か月ぐらいまでしか営業できません。これでは部屋を借りて民泊するのではほぼ不可能ですよね。

今後は貸転型民泊から所有型民泊へ

新法民泊に対応するとなると、合法的でも部屋を借りて民泊ビジネスを行うのは困難になってきました。
また過当競争となった中、貸転型民泊は今後も成果を上げるのが難しくなってくるでしょう。
そこで注目したいのが所有型民泊です。所有している住宅で行うこと。一番リスクなく可能なのが自宅で行うことです。
もしくは自宅の拡張が可能であれば部屋を拡張して民泊用にして立ててしまうというのも手でしょう。
また、こちらはリスクが大きくなりますが手堅いキャッシュフローが得られる可能性があるのが不動産投資したものを
民泊使用することです。賃貸マンションとして貸し出したり、自分で物件をコントロールできることを条件に購入するのがよいでしょう。
しかしこれは不動産投資に精通している人が向いていると言えます。

※新法民泊は現時点(2016年11月)現在、国会で可決されておりません。今後も法案の内容が変わる可能性がありますので、
情報に関しては自己責任でご判断をお願い致します。

まとめ

これから民泊を始めてみたいという人は、とにかく民泊の運用実態を把握するのがリスクを回避する近道だと思います。
また民泊に関わる法律にかんしても、ご自身で随時追って確認してみてください。
手元に残るお金はいくらになるのか、空室のリスクに耐えられるか、撤退の体力があるか等、事前に綿密に計算すべきです。
また民泊を始めるなら、値下げしなければならない事態になる事も勘案して値付けをしましょう。それが後々身を助ける場合もあります。
ここまで民泊ビジネスの厳しさばかり話してきましたが、実際これからも外国人観光客は増え続け、民泊のニーズは増す兆しにあります。
こういった様々なリスクと現状に備えて行えば民泊ビジネスの収穫は豊なものになるでしょう。
繰り返しますが撤退のリスクに備え、初期投資はなるべくかけずに行いましょう。新法に乗っ取って運営するのであれば家電家具はレンタルすべきです。
レンタルであればまず撤退時にコストがかからない、買いそろえるより圧倒的に安いなど、あなたの民泊ビジネスのリスクを軽減してくれます。

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